近期，央行官員就存量房貸利率調(diào)整做出表態(tài)后，市場熱議不斷，關(guān)注的重點(diǎn)在于：存量房貸利率會如何調(diào)整以及有何影響？

（圖片來自海洛）

【資料圖】

//央行發(fā)聲，興業(yè)銀行率先“試水” //

在7月14日國新辦舉行的2023年上半年融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾介紹說，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

鄒瀾表示，提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

7月25日，據(jù)中國基金報消息稱，當(dāng)各家銀行都在觀望存量利率調(diào)整時，有銀行率先出招。興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，興業(yè)銀行2022年末個人住房貸款余額為10973.24億元，在上市銀行中位列第八，在股份制商業(yè)銀行中位列第二。同時可以看到，興業(yè)銀行2022年末個人住房貸款較2021年末同比下滑2.13%。

//LPR下調(diào)，存量房利率卻仍處高位 //

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月20日，貸款市場報價利率（LPR）5年期以上為4.2%，較5月份下調(diào)10個基點(diǎn)。隨著LPR的下調(diào)，房貸利率隨之調(diào)整。同時，伴隨著多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率，房貸進(jìn)入低利率區(qū)間。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，觸及歷史低位，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點(diǎn)。

但即便如此，前兩年存量房的利率卻依然處于高位，不少買房人的貸款利率超過6%，盡管LPR的下調(diào)使得房貸利率下調(diào)，但是相比去年、今年低于4.5%甚至低于4%的房貸利率，依然存在較大利差。

華泰證券研究報告指出，2022年以來新增房貸利率累計下行149個基點(diǎn)，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調(diào)45個基點(diǎn)左右。在此背景下，存量房貸利率“高位站崗”的現(xiàn)象備受關(guān)注。

自2022年以來，不少購房者選擇提前還貸來應(yīng)對較大的利差，市場上“提前還貸潮”漸起。一方面是由于此前的貸款利息較高，提前還貸可以降低成本；另一方面，2022年投資理財收益波動較大且不及預(yù)期，投資收益趕不上房貸利率，這也讓不少購房者產(chǎn)生提前還款的愿望。

//存量房貸利率調(diào)整有何影響？ //

德邦證券表示，個人住房貸款利率加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變導(dǎo)致存量房貸與新發(fā)房貸利差走闊，催生居民“提前還貸”行為，對銀行也造成“高息”資產(chǎn)減少的壓力，或是近期央行提到存量房貸利率調(diào)整的原因所在。

該機(jī)構(gòu)表示，在個人住房貸款平均期限為18年的基本假設(shè)基礎(chǔ)上，我們測算得出當(dāng)前存量房貸年利息在2萬億以上，假設(shè)存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)點(diǎn)是5年LPR（基準(zhǔn)）+10bp（加點(diǎn)），即4.30%，存量房貸利率調(diào)整可能每年降低房貸利息超4000億元。

不過也有機(jī)構(gòu)表示，存量房貸下調(diào)比例不會很大。中泰證券銀行團(tuán)隊(duì)預(yù)計，復(fù)盤2008-2009年存量利率調(diào)整情況，與今年情況相似，均是銀行與個人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。在市場化協(xié)商和博弈的過程中，考慮個人的資金還款能力，預(yù)計存量房貸下調(diào)比例不會很大。該機(jī)構(gòu)測算2008-2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。

此外，房貸作為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款業(yè)務(wù)，如果將存量房貸的利率下調(diào)，勢必會使得銀行的凈息差進(jìn)一步壓縮，對銀行盈利能力產(chǎn)生一定影響。但同時，也將緩解提前還貸的壓力。

開源證券認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)降，有望降低提前還款的比例，對銀行息差和營收的拖累較為有限。在保守/中性/激進(jìn)三種假設(shè)情形(提前還款占按揭貸款余額的比例分別為10%/20%/30%)下，提前還款影響上市行營收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影響凈息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP。

華鑫證券分析師楊芹芹認(rèn)為，基于將給銀行凈息差帶來一定壓力，本輪存量房貸優(yōu)惠預(yù)計還是會從中小銀行開始，逐步擴(kuò)散到大型國有銀行?；仡?008年的存量房貸利率下調(diào)，中小銀行‘一馬當(dāng)先’，直到2009年初，國有大行才被迫有所行動。

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