觀點(diǎn)網(wǎng)佳兆業(yè)目前情況仍難言樂觀。

佳兆業(yè)于8月30日晚間披露中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)取得收益135.65億元，同比增加0.99%；毛利29.73億元，同比增加28.65%；毛利率21.9%。

期內(nèi)，佳兆業(yè)錄得虧損66億元，同比減少14.9%；歸屬股東凈虧損69.74億元，而上年同期虧損約為76.73億元。

(資料圖)

上半年，佳兆業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司錄得合約銷售約121.9億元，同比增加16.1%。

因成功披露2021和2022年中期業(yè)績(jī)，佳兆業(yè)于今年3月10日上午9時(shí)起于聯(lián)交所恢復(fù)買賣。不過之后股價(jià)一路下挫，于8月30日收盤，佳兆業(yè)最新股價(jià)0.208港元，市值僅為14.59億港元。

有著“舊改之王”之稱的佳兆業(yè)，曾有幾次絕處逢生的經(jīng)歷。對(duì)此時(shí)的佳兆業(yè)來(lái)說，下行的市場(chǎng)、龐大的債務(wù)與重組的壓力，要解決的難題還有很多。

虧損收窄

不出意料，佳兆業(yè)凈利潤(rùn)再次錄得虧損。

此前佳兆業(yè)曾發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，預(yù)期上半年錄得虧損凈額介乎約60億元-70億元，而截至2022年6月30日止六個(gè)月則為虧損凈額78億元，虧損有所收窄。

佳兆業(yè)曾表示，虧損凈額減少乃主要由于人民幣兌美元持續(xù)貶值導(dǎo)致以美元計(jì)值的債務(wù)的匯兌虧損減少；及按公平值經(jīng)損益入賬的金融資產(chǎn)公平值虧損凈額減少。

公告顯示，期內(nèi)佳兆業(yè)其他虧損凈額約為40.35億元，主要包括按公平值經(jīng)損益入賬的金融資產(chǎn)公平值虧損凈額約2.62億元、持作銷售的已落成物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)約3.76億元及匯兌虧損凈額約30.57億元。

上年同期為約56.83億元，則主要包括按公平值經(jīng)損益入賬的金融資產(chǎn)公平值虧損凈額約18.9億元及匯兌虧損凈額約38.68億元。

值得關(guān)注的是，在佳兆業(yè)上半年虧損凈額中，預(yù)期信貸虧損撥備金額由上年同期的6.44億元大增至24.85億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，主要是期內(nèi)佳兆業(yè)對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)擔(dān)保計(jì)提18.79億元，佳兆業(yè)公告中并未對(duì)這部分壞賬有詳細(xì)闡述。

根據(jù)披露的業(yè)績(jī)公告來(lái)看，佳兆業(yè)的收益主要來(lái)自物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店及餐飲業(yè)務(wù)、文化中心業(yè)務(wù)、健康業(yè)務(wù)及其他。其中，物業(yè)銷售是最大收入貢獻(xiàn)來(lái)源，期內(nèi)貢獻(xiàn)約117.28億元，貢獻(xiàn)了集團(tuán)86.5%的收益。

另外13.5%來(lái)自其他分部，包括租金收入約1.98億元、物業(yè)管理收入約8.28億元、酒店及餐飲業(yè)務(wù)收入1.6億元、文化中心業(yè)務(wù)約8460萬(wàn)元、健康業(yè)務(wù)收入3.14億元。

公告顯示，截至2023年6月30日，佳兆業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司于全國(guó)50個(gè)城市合共擁有193個(gè)具可銷售資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)2646萬(wàn)平方米。其中，大灣區(qū)土地儲(chǔ)備約1616萬(wàn)平方米，占該集團(tuán)整體土地儲(chǔ)備的61%。大灣區(qū)城市中，深圳及廣州作為集團(tuán)多年來(lái)深耕的重點(diǎn)市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備占比37%。

作為行業(yè)“舊改之王”，佳兆業(yè)透露，集團(tuán)已布局全國(guó)十余個(gè)核心城市與地區(qū)，其中，大部分更新項(xiàng)目位于大灣區(qū)。

截至2023年六6月30日，佳兆業(yè)連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司在粵港澳大灣區(qū)有一百多個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積超5000萬(wàn)平方米。

大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是佳兆業(yè)持續(xù)發(fā)展的資本，不過舊改項(xiàng)目通常存在周期長(zhǎng)、前期資金壓力大的問題，佳兆業(yè)需要為此籌謀。

據(jù)悉，在項(xiàng)目盤活方面，佳兆業(yè)已引入中信、招商蛇口及長(zhǎng)城資產(chǎn)等央企和AMC以盤活項(xiàng)目，有序推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

龐大債務(wù)

對(duì)于佳兆業(yè)而言，債務(wù)化解是持續(xù)發(fā)展的一大難點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，截至期末，佳兆業(yè)流動(dòng)負(fù)債凈額為108.97億元，流動(dòng)負(fù)債(包括已違約或交叉違約或包含提前按要求償還條款的流動(dòng)負(fù)債)為2098.8億元。

借款總額則為1375.78億元，其中一年內(nèi)須償還金額1178.99億元，一年至兩年內(nèi)償還49.1億元、兩年至五年內(nèi)償還40.2億元、五年以后償還107.5億元。短期借款占借款總額絕大部分比例，償債壓力頗重。

截至6月30日，佳兆業(yè)現(xiàn)金及銀行存款（包括銀行存款、現(xiàn)金及銀行結(jié)余及受限制現(xiàn)金）僅僅為45.12億元，較2022年12月31日減少22%，當(dāng)中受限制銀行結(jié)余及現(xiàn)金31.15億元，可使用現(xiàn)金寥寥?？鄢A(yù)收賬款（包括合同負(fù)債）的資產(chǎn)負(fù)債率上升至90.2%；凈負(fù)債率上升至602.3%，現(xiàn)金短債比（剔除受限制現(xiàn)金）為0.01倍。

此外，于6月30日，佳兆業(yè)并未按預(yù)定還款日期償還的若干銀行及其他借款約為492.12億元。

因此，于2023年6月30日，佳兆業(yè)本金總額約為1040.58億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

并且于6月30日后，佳兆業(yè)并未按預(yù)定的還款日期償還若干其他銀行及其他借款。

佳兆業(yè)于公告中稱，集團(tuán)已制定計(jì)劃及措施以減輕流動(dòng)資金壓力，比如已委任華利安諾基(中國(guó))有限公司為境外債務(wù)重組的財(cái)務(wù)顧問，正積極與現(xiàn)有貸款人商討將集團(tuán)若干借款續(xù)期。

佳兆業(yè)表示，因市場(chǎng)狀況不斷變化，仍需時(shí)間制定或?qū)嵤┯嘘P(guān)行動(dòng)。同時(shí)，集團(tuán)一直積極與債權(quán)人進(jìn)行溝通，以解決未決訴訟案件。

此外，在與現(xiàn)有貸款人商談的同時(shí)，將繼續(xù)尋求新的融資來(lái)源或加快資產(chǎn)出售，以應(yīng)對(duì)即將到期的財(cái)務(wù)責(zé)任及未來(lái)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流需求。

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